Tetto e lavori condominiali, come si suddividono le spese

Inviato da lettore

Domanda :

Scrivo perché ho bisogno di una consulenza riguardo ad un problema che ho con questa casa. Nella mia palazzina bifamiliare, dobbiamo fare degli interventi sul tetto, come impermeabilizzazione tegole etc. Io occupo il piano terreno e sotto ho il garage, mentre il mio coinquilino abita al primo piano e ha una tavernetta al pari del mio garage. Inoltre lui è proprietario in maniera esclusiva, come da atto di vendita, della soffitta che ricopre l’intera sua abitazione e dove si può accedere tramite scala interna passando dal suo appartamento. Il tetto della soffitta è fatto a capanna e si hanno 40mq di sottotetto utilizzabile e 38mq non utilizzabile, inoltre ci sono due finestre. La mia domanda è questa: le spese di rifacimento tetto come vengono suddivise? Avendo lui proprietà esclusiva del sottotetto si può considerare come il lastrico solare? E cioè: lui ha 1/3 della spesa e gli altri 2/3 divisi divisi per millesimi? Oppure dobbiamo dividere per tabelle millesimali? Se mi potete aiutare con un consiglio da esperto, grazie

Risposta :

In merito a quanto da Lei richiesto pare opportuno, in primo luogo, chiarire alcuni concetti di base.

L’art. 1117 del c.c. annovera il tetto tra i beni condominiali. Ciò significa che, salvo diversa indicazione degli atti di acquisto, il tetto deve essere considerato in proprietà comune tra tutti i condomini o quantomeno tra i condomini che ne traggono utilità in caso di condominio parziale.

Ne consegue che le spese per la sua manutenzione sono sempre a carico di tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà e salvo diverso accordo.

Esistono delle ipotesi, si pensi all'ascensore ed al lastrico solare, rispetto alle quali la legge prevede una ripartizione differente delle spese manutentive in ragione dell'uso che se ne possa fare da parte dei condomini. Il tetto non rientra in tali ipotesi a meno che non si tratti di tetto di proprietà esclusiva, in quanto in tal caso andrebbe equiparato ai lastrici.

In merito al sottotetto, e venendo pertanto a capo della situazione che Le interessa, la proprietà del predetto non influisce, salvo diversa pattuizione, sul regime di spese per la manutenzione del tetto.

Nè, ad avviso del sottoscritto, può equipararsi il sottotetto al solaio interpiano o al lastrico solare, con conseguente applicazione dell'art. 1125 c.c., proprio per la differenza ontologica intercorrente tra i due elementi edilizi.

La spesa per la manutenzione del tetto, pertanto, spetta ai condomini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.

Resto a disposizione

Avv. Marco Bini